今年股市暢旺，而由於自己的生活較之前安穩，因此多了不少的時間靜下心來分析股票，入市的信心也增強了。不計算持有多年的中石油跟認購新股所帶來的利潤，年中買入的中海油，接近 10% 的升幅，現等待時機沽出獲利然後暫時離場。根據過往油價走趨，冬末至春初的天氣寒冷，對蒸餾油的需求很大，即使原油存儲量維持高水平，因提煉技術，儲存空間有限，原油價格都很難有很大的下調。12 月至明年 3 月這段時間都不適宜沽售石油股。

本來計劃用賺了的股票錢去置業，後來發現新樓的位置不在附近而且造價高昂，二手樓宇又感到難以升值而且問題較多；最後決定長期租樓，利用股票賺回來的錢再投資，期望每年有 15% 以上的升幅，選股選對了，也小心謹慎地留意股市周期，別急著賺快錢，別急著換股，賺取 15% 以上的升幅在今天來說達標機會很高。

朋友給我供樓的計算方法，我留意到供樓的付出，比租樓多接近 1500 元。簡單的公式如下：
Interest = Loan amount * (rate / 100 * 30 / 365)
Payment = 10,000，
Loan amount = 1,600,000，
Rate = 5.25% p.a.

借 1,600,000，年息率 5.25%，定額供款 10,000，介乎 20 至 25 年能清還全部債款。第一個月的利息支出為 6904.11 ，實際償還給銀行 3,095.89。第二個月因為已清還銀行 3095.89，還欠銀行 1,596,904.11 元，利息支出為 6,890.75，實際償還給銀行 3,109.25。兩個月合共清還 6,205.14，利息總支出為 13,794.86，還欠銀行 1,593,794.86 元。一年後，還欠銀行 1,565,200,87 元，利息總支出 75,200.87 元，償還總共 34,799.13 元。

以上數字的真正意義，在於借一百六十萬，差不多等於每月租 6,500 元的樓，但不用交管理費，差餉，甚至有時的維修保養費。如果將雜費算進去，大概是租住 8,000 的樓。至於清還的債款，大約等於每月儲 3,500 元。很多人說物業清還後便是屬自己的，老來有家作支撐。事實上，只要每年回報超過供樓的支出，便等於免費住私樓，同時自己的積蓄仍存在，還會因為本金大了，投資有更多的回報；不買高風險的股票，買穩定基金或政府債券，一樣有不錯的回報；即使是定期存款，仍有一定的回報。若人問投資不會虧損嗎？這跟問樓能否一定賺錢同樣難以回答。投資能否賺錢要考慮很多因素，除了多做功課跟剛才說的了解行業周期小心選股，還要有耐性，守紀律別常心急換股，在適當時行止蝕等都是易說難做但只要能做到便可持盈保泰的老生常談。股市暢旺的這年頭，很多人的回報都超過 25% 以上，物業的回報，便沒有那麼多了。

說回樓市，12 月 6 日，信報報導戴德梁行預料 07 年上半年一般住宅樓價可上升約百分之十五，豪宅可上升百分之十五至二十。不知戴德梁行的資料那裡找來的，董事說二零零六年住宅樓價上升一成半。比較瑞銀之前所指九八至零三年，香港平均每年吸納二萬四千五百多個單位。零五年一手樓吸納了約 1.5 萬個單位，二手樓宇吸納了餘下部份。隨著適婚年齡推遲，年輕人口減少，置業的需求正在下降；加上較早前有研究報告指出， 明年可供推售的新盤達 31,907 伙， 還有 9957 個貨尾，又推售 7657 伙居屋，市場潛在供應量達到 49,521 伙；假如還計算那些一直累積下來的一手貨尾；事實上，樓宇除非清拆，否則不會消失於市場，仍有機會出售，加上那些隨時待售的二手舊樓，樓宇供應根本超越需求，在這種情況下，樓市想升一成半的機會非常微，而且今年樓價才升了百分之四，明年升幅不可能太大的。

我的感覺是既然目前租金的花費大約等於供樓利息，我何不將辛苦儲下來的錢用於投資上，還有每月適當的儲蓄，靜待自己的財力增強，以後置業說不定更輕省。

原文發表時間：2006/12/09 18:39:59